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Aspects of Land Economics in Hong Kong Prior to 1997–APPENDIX B

ASPECTS OF LAND ECONOMICS IN HONG KONG PRIOR TO 1997—APPENDIX B 華僑日報   華僑經濟 1971年5月18日 物業投資概論   (一) 投資的定義﹕ 在一個國家經濟整體而言﹐儲蓄就是投資的變相。 投資就是將支付了一切消費項目後積聚下來的資金﹐運用在各類形行業裏以求取更大的資金之積聚或生息或換取非金錢的享受﹐如購買股票或購買房產自用就是其中之例子。以某一個家庭而言﹐儲蓄就是支付了日常各消費項目和納稅後所餘下來的資金而存於銀行﹐或購入債卷以生息﹔或投資於工商葉﹔以圖股利之收益﹔或投保人壽保險﹔或投資於房地產等等。從經濟學的觀點而言﹐儲蓄並不等於節儉﹐也不是收藏﹐因為收藏起來的金錢﹐已失去其經濟作用﹐不能因被收藏起來而積聚為更大的資金﹐因此經濟學的目的在乎鼓勵消費﹐而不是鼓勵節儉。 (二) 投資的特色 任何一種投資的方式﹐都是需要把資金投下﹐暫時性的﹐存放在所投資的對象中﹐而換取按期的收入﹐或把按期收入的資金積聚為資本金。試舉個例來說﹕投資者可以把資金買一幢樓宇﹐份租予各租客﹐這便可得到按期的租金收入﹔當扣除一切業主要付的費用後﹐如地租﹐物業稅﹐修葺﹐保儉費等﹐便得到按期的純收入或名純利﹐如將一筆收入與買樓時投資的總消費作一個比較﹐便可算出投所得的利率﹐這利率是否恰當﹐就視乎物業市況﹐銀行貸利率之高低﹐投資的目的和性質﹐與及該項投資收入的安全性和該類物業增值的幅度而決定。或者﹐投資者需要一筆較大的資金﹐他便會把該幢樓宇賣出﹐套取現金﹐這就是該物業的賣價﹔付出賣價的投資者﹐當計算該樓價時﹐會把該樓宇在市面上可能租出的租金作為計算的根據﹐當然﹐每一個投資計劃的決定﹐皆含有或多或少的冒險成份。 (三) 物業市場與投資市場的關係﹕ 物業市場只不過是投資市場的一部份﹐如果要明瞭物業市場的特色﹐便先要探討投資市場的功用﹐然後再研究物業市場與它的關係。投資市場最重要的功用﹐就是作為投資者的買賣交收橋樑。在任何時候﹐市場裡皆有部份的人﹐他們的收支有盈餘﹔亦有部份的人﹐他們的收支平衡出現赤字而需要兌現投資的資金。市場裡的投資集團﹐如商業銀行﹑保險公司﹑儲蓄銀行﹑互惠基金等﹐便是透過各類形的投資方式﹐迎合了各類投資者的要求而設立﹐這些集團本身有足夠的資本﹐供給各類投資者的需要。投資市場的另一功用﹐就是幫助  投資者﹐把凍結在投資事業裏的資金﹐換取現金週轉﹔股票市場上的股票買賣就是其中一個很熟悉的事例。 至於投資市場怎樣進行分配資本金呢﹖簡單地說﹐貸款者或集團﹐需要付出貸款的利息﹐他們的經濟能力與投資收入預算﹐便是能付多少利息的決定因數﹐在另一方面﹐貸款人或集團所需付的利息﹐能降低到什麼程度﹐則視他們放款的對象和投資的性質而定﹔其實﹐最主要的決定因數應是資金的供與求的多寡而定﹐倘若是某一類形的資金求過於供的話﹐利率當然會提高﹔相反地﹐當某一類形的資金供過於求的時候﹐利率便降低。如資金利率低﹐貸款需求便會受到鼓勵﹐不過資金的供應﹐會因利率低而減少﹐漸漸地﹐資金的供與求會產生平衡的現象﹐不過﹐這只是理論上的平衡而已﹐因為社會的經濟情況﹐時刻在變動著的﹐供與求的平衡只可出現短暫的一剎那。總括來說﹐利息是放款者的報酬﹐也是貸款者投資時的支出﹐利率之或高或低﹐當然會受整個經濟的情況及政治與經濟政策的影晌而隨著升降的。 物業市場的投資既然只是投資市場所投資得一部份﹐故此在投資市場裡所產生的任波動﹐其漪漣必定飄浮到物業投資的市場去。譬如﹐政府財政政策是緊縮時﹐投資市場銀根被抽緊﹐物業投資市場亦受其害。據一般現象顯示﹐物業市場的波動往往會比投資市場的波動遲來半年至九個月之間﹐這種現象的成因﹐可能因為物業投資在法律上問題比較多﹐轉讓的手續比較繁複﹐投資時間比較長期性﹐或因租約定期性的理由﹐投資者不得立刻換取資金﹐作出新的投資計劃。 (四) 財務預算﹕ 一位物業資者在未作出投資決定之前﹐應該作出投資財務之預算案﹐如果把投資總收入的預算數字﹐減去投資的總支出數字後﹐尚餘有合理的純利潤﹐便通常會作出投資的決定。投資的人﹐皆有其個別的投資理由﹐因此﹐其投資計算的標準亦會因目的和性質的不同而異。現將財務預算時常會遇著的幾個問題﹐加以分析﹕ (一) 投資計劃所需資金﹕包括– (甲) 地價或租金的支出﹐包括律師﹐印花費﹐地契或租約轉讓費。專葉服務費等。 (乙) 土地上法律問題的處理﹐例如﹕補償搬遷﹐與鄰居業主解決地界上的糾紛﹐關閉地內的公共通路﹐另建新路等。 (丙) 地盤的處理﹕例如保留樹木﹐消除草叢﹐建築籬笆以防止不合法的僭建與地權的 侵犯及舊樓的拆卸等。 (戊) … Continue reading

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Aspects of Land Economics in Hong Kong Prior to 1997–Appendix A

ASPECTS OF LAND ECONOMICS IN HONG KONG PRIOR TO 1997—APPENDIX A 1971年華僑日報經濟版   第二次大戰後之物業發展概況 每在一次戰役之後﹐經濟復甦是一個正常的現象﹐地產物業跟著復興中的經濟而蓬勃起來﹐當然也是合理的現象。太平洋戰役之後﹐世界各地的經濟都在復興中﹐尤其是投資在屋宇建築方面﹐更因需求的增加而蓬勃起來﹐在英國﹑西歐﹑星加坡及香港均如是﹔在戰後這廿五年來﹐本港之物業發展自有其黃金時代﹐但也有其衰退之日﹐不過物業大市況﹐一定是跟隨著一般投資市況而起落的﹔回顧本港廿五年物業發展概況﹐我們可以分開為六段時期與各位研究﹕ (一)   一九四五年至五零年﹕在此時期﹐大量人口從中國大陸來港﹐每月人數約達十 萬之眾﹔在一九四五年﹐人口只有六十萬﹐但在一九四七年﹐本港人口已升達一百八十萬。在四八至四九年間大陸易手﹐更加引致大量人口來港。他們把技術﹑ 資金和從事商業的經驗帶來香港﹐發展和充實了本港經濟的基礎。一九五零年人口約為二百一十萬。在這段時間裏﹐物業市況的主要特色為地價平而建築費高昂﹐這皆因為戰後各復元中國家對建築材料需求增大而一時做成供不應求的現象﹔而本港在日治時代空置下來的樓宇亦漸漸找到住客或買屋自居者。在地平材料貴之影響下﹐新建的樓宇多為四層高﹐當時政府土地的政策是保護住客﹐而並不鼓勵拆舊建新﹐故一般業主想補遷而重建﹐並不容易﹐除非互相妥協補償額﹐否則很難辦得到。一九四七年政府實施的業主與住客法例的目的主要有二﹕一方面是管制戰前舊樓租金的增加﹐ 另一方面則是透過租務法庭補償住客﹐使業主能拆舊建新。此段時期物業市況的另一特色便是重修戰時所毀懷的樓宇。 (二) 一九五零年七月至五一年﹕因為中共 介入韓戰﹐美國實行禁運政策﹐故嚴重打擊本港出入口商﹐因而引致經濟衰退﹐而物 業市況也隨著產生不景氣﹐僥倖這只是短暫的打擊。 (三) 一九五二年至五五年﹕這時本港經濟好轉﹐物業地價亦因需求增加而提高﹐故發展商改向高空發展﹐興建多層大廈﹐把昂貴的地皮盡量利用。而市區中心之商業用地因求過於供﹐又官地開投極少﹐因此一部份中區的貨倉業主因地價升值而把倉房賣出﹐遷往近郊﹐讓出了空地作為商業住宅的發展。使商業用地之供應不致太過缺乏。 (四) 一九五五年至六二年﹕在這段時期人口繼續增加﹐據政府人口統計數字﹐一九五五年年底為二百五十萬三千人﹐五六年同時為二百六十七萬七千人﹐五七年同時為二百七十九萬六千人﹐五八年同時為二百九十一萬二千人﹐五九年同時為三百零二萬三千人﹐六零年同時為三百一十二萬八千人﹐六一年同時為三百二十萬九千人。在七年裏﹐人口增加了八十八萬九千人。    在一九五五年﹐香港政府為了適應人口增加﹐只好讓更高密度的發展﹐因此建築商都能地盡其用﹐向高空發展﹐樓宇多建至十層以上﹐建築業也漸踏進黃金時代﹐在這時期﹐拆舊樓建新廈與官地拍賣﹐皆創下新的紀錄。據政府統計﹐私人與建完成的樓宇﹐香港島方面﹐一九五五年度有四百九十二幢﹐總值五千五百萬元﹐一九五六年度有一千零三十二幢﹐總值八千六百萬元﹐一九六二年有三百五十幢﹐總值一億一千六百萬元﹐在九龍方面﹕一九五五年度有四百零四幢﹐總值八千七百萬元﹐一九六二年有五百七十一幢﹐總值一億一千五百萬元。當時政府興建徙置區及廉租屋宇之多﹐亦吸引了世界人仕的注意。在一九六六年被徙置的人已達三十七萬三千二百人﹐政府在這方面的支出已達五千零九十七萬四千八百元之巨。這個建築的旺期直至一九六三年才緩下來。 (五) 一九六四年至 一九六七年﹕一九六五年二月的銀行風潮使一般過度投資於地產的銀行﹐產生週轉困難﹐引致地產市況隨著一般經濟市況而下沉。為甚麼會產生 銀行風潮呢﹖這當然是與當時香港銀行法的漏洞及同行拼命競爭所產生的後果有極大的關係﹐不過平心而論﹐政府在一九六二年提出的修正建築法例﹐實在直接或間接地對建築業產生了不良的影嚮。為了更衛生與健康的理由﹐[新例]把生樓的居住面積減低至百份之四十﹐目的是減少人口密度﹐保持較高水準的居住環境﹐雖然用心良苦﹐但是產生了經濟上連銷性的波動。建築商人的投資是私人的投資﹐當然把私人利益作為大前題﹐因此為了在[新例]實行之前把樓宇興建好﹐商人都及早呈入建築圖則﹐在數週之間﹐工務局所收到的屋則已有三千份之多﹐頓時做成了供過於 求的現象。   簡言之﹐一九六四年至六六年是物業市況冷淡的時候﹔銀行收縮信用﹐樓價低跌﹐一般樓宇每月租金所得跌至一分至七厘之間﹔一九六五年空置的樓宇單位有一萬八千個﹐比一九六四年還多了三千個﹐在此形勢下﹐業主多以租賃為投資的方式﹐尤其是買樓置業者少﹐一九六四年前那些買樓花的現象不再出現﹐這時一部份居民移居外國﹐把物業低價售出﹐而留港的商人也採取觀望態度﹐不感輕舉妄動。據政府統計﹐一九六四年所完成的樓宇有一千三百三十八間﹐六五年有一千二百一十二間﹐六六年有一千二百二十三間﹐然而樓價則已企定﹐不再下降﹐這也可能因為建築材料價貴的關係﹐不過通常樓宇物業價格受[求]的影響比較[供]為甚﹐而當時移民外地的人口不多﹐房屋的實際需求有一定的水平﹐所以除貴價樓宇外﹐跌幅不算太大。經過一九六七年騷動之後﹐物業市況更差﹐當年完成的新建樓宇只為九百九十二間﹐比六六年少了近半數之多。而空置的樓宇(不計徙置區在內)則有一萬六千三百個單位﹐地產買賣宗數也減了約百份之十。 (六) 由一九六八年中開始﹐地產市況復甦﹐不到一年之間﹐其蓬勃之程度是有目共睹的﹐不必多述﹐現將其主要的原因分述於后﹐與各為研究﹕ (甲)最主要的原因是本港治安的回復安定﹕本港政治安定當然受東南亞政治局面的影響﹐而東南亞的政治也受世界政治經濟趨勢的影響。由於美國太陽神十一號成功登月﹐當然會增加了世人對經濟進展心理上的安定和信心。 … Continue reading

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Understanding First & Second Thessalonians (NIV)

FIRST THESSALONIANS 1. Introduction  First Thessalonians is the first of the two epistles (letters) Paul sent in about 50 to 51 A.D. from Corinth when Timothy had brought back good news that the church of the Thessalonians (established shortly) could … Continue reading

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