Aspects of Land Economics in Hong Kong Prior to 1997–Appendix A[第二次大戰後之物業發展概況]


ASPECTS OF LAND ECONOMICS IN HONG KONG PRIOR TO 1997—APPENDIX A

1971年華僑日報經濟版

第二次大戰後之物業發展概況

每在一次戰役之後﹐經濟復甦是一個正常的現象﹐地產物業跟著復興中的經濟而蓬勃起來﹐當然也是合理的現象。太平洋戰役之後﹐世界各地的經濟都在復興中﹐尤其是投資在屋宇建築方面﹐更因需求的增加而蓬勃起來﹐在英國﹑西歐﹑星加坡及香港均如是﹔在戰後這廿五年來﹐本港之物業發展自有其黃金時代﹐但也有其衰退之日﹐不過物業大市況﹐一定是跟隨著一般投資市況而起落的﹔回顧本港廿五年物業發展概況﹐我們可以分開為六段時期與各位研究﹕

(一)   一九四五年至五零年﹕在此時期﹐大量人口從中國大陸來港﹐每月人數約達十 萬之眾﹔在一九四五年﹐人口只有六十萬﹐但在一九四七年﹐本港人口已升達一百八十萬。在四八至四九年間大陸易手﹐更加引致大量人口來港。他們把技術﹑ 資金和從事商業的經驗帶來香港﹐發展和充實了本港經濟的基礎。一九五零年人口約為二百一十萬。在這段時間裏﹐物業市況的主要特色為地價平而建築費高昂﹐這皆因為戰後各復元中國家對建築材料需求增大而一時做成供不應求的現象﹔而本港在日治時代空置下來的樓宇亦漸漸找到住客或買屋自居者。在地平材料貴之影響下﹐新建的樓宇多為四層高﹐當時政府土地的政策是保護住客﹐而並不鼓勵拆舊建新﹐故一般業主想補遷而重建﹐並不容易﹐除非互相妥協補償額﹐否則很難辦得到。一九四七年政府實施的業主與住客法例的目的主要有二﹕一方面是管制戰前舊樓租金的增加﹐ 另一方面則是透過租務法庭補償住客﹐使業主能拆舊建新。此段時期物業市況的另一特色便是重修戰時所毀懷的樓宇。

(二) 一九五零年七月至五一年﹕因為中共 介入韓戰﹐美國實行禁運政策﹐故嚴重打擊本港出入口商﹐因而引致經濟衰退﹐而物 業市況也隨著產生不景氣﹐僥倖這只是短暫的打擊。

(三) 一九五二年至五五年﹕這時本港經濟好轉﹐物業地價亦因需求增加而提高﹐故發展商改向高空發展﹐興建多層大廈﹐把昂貴的地皮盡量利用。而市區中心之商業用地因求過於供﹐又官地開投極少﹐因此一部份中區的貨倉業主因地價升值而把倉房賣出﹐遷往近郊﹐讓出了空地作為商業住宅的發展。使商業用地之供應不致太過缺乏。

(四) 一九五五年至六二年﹕在這段時期人口繼續增加﹐據政府人口統計數字﹐一九五五年年底為二百五十萬三千人﹐五六年同時為二百六十七萬七千人﹐五七年同時為二百七十九萬六千人﹐五八年同時為二百九十一萬二千人﹐五九年同時為三百零二萬三千人﹐六零年同時為三百一十二萬八千人﹐六一年同時為三百二十萬九千人。在七年裏﹐人口增加了八十八萬九千人。

在一九五五年﹐香港政府為了適應人口增加﹐只好讓更高密度的發展﹐因此建築商都能地盡其用﹐向高空發展﹐樓宇多建至十層以上﹐建築業也漸踏進黃金時代﹐在這時期﹐拆舊樓建新廈與官地拍賣﹐皆創下新的紀錄。據政府統計﹐私人與建完成的樓宇﹐香港島方面﹐一九五五年度有四百九十二幢﹐總值五千五百萬元﹐一九五六年度有一千零三十二幢﹐總值八千六百萬元﹐一九六二年有三百五十幢﹐總值一億一千六百萬元﹐在九龍方面﹕一九五五年度有四百零四幢﹐總值八千七百萬元﹐一九六二年有五百七十一幢﹐總值一億一千五百萬元。當時政府興建徙置區及廉租屋宇之多﹐亦吸引了世界人仕的注意。在一九六六年被徙置的人已達三十七萬三千二百人﹐政府在這方面的支出已達五千零九十七萬四千八百元之巨。這個建築的旺期直至一九六三年才緩下來。

(五) 一九六四年至 一九六七年﹕一九六五年二月的銀行風潮使一般過度投資於地產的銀行﹐產生週轉困難﹐引致地產市況隨著一般經濟市況而下沉。為甚麼會產生 銀行風潮呢﹖這當然是與當時香港銀行法的漏洞及同行拼命競爭所產生的後果有極大的關係﹐不過平心而論﹐政府在一九六二年提出的修正建築法例﹐實在直接或間接地對建築業產生了不良的影嚮。為了更衛生與健康的理由﹐[新例]把生樓的居住面積減低至百份之四十﹐目的是減少人口密度﹐保持較高水準的居住環境﹐雖然用心良苦﹐但是產生了經濟上連銷性的波動。建築商人的投資是私人的投資﹐當然把私人利益作為大前題﹐因此為了在[新例]實行之前把樓宇興建好﹐商人都及早呈入建築圖則﹐在數週之間﹐工務局所收到的屋則已有三千份之多﹐頓時做成了供過於 求的現象。

簡言之﹐一九六四年至六六年是物業市況冷淡的時候﹔銀行收縮信用﹐樓價低跌﹐一般樓宇每月租金所得跌至一分至七厘之間﹔一九六五年空置的樓宇單位有一萬八千個﹐比一九六四年還多了三千個﹐在此形勢下﹐業主多以租賃為投資的方式﹐尤其是買樓置業者少﹐一九六四年前那些買樓花的現象不再出現﹐這時一部份居民移居外國﹐把物業低價售出﹐而留港的商人也採取觀望態度﹐不感輕舉妄動。據政府統計﹐一九六四年所完成的樓宇有一千三百三十八間﹐六五年有一千二百一十二間﹐六六年有一千二百二十三間﹐然而樓價則已企定﹐不再下降﹐這也可能因為建築材料價貴的關係﹐不過通常樓宇物業價格受[求]的影響比較[供]為甚﹐而當時移民外地的人口不多﹐房屋的實際需求有一定的水平﹐所以除貴價樓宇外﹐跌幅不算太大。經過一九六七年騷動之後﹐物業市況更差﹐當年完成的新建樓宇只為九百九十二間﹐比六六年少了近半數之多。而空置的樓宇(不計徙置區在內)則有一萬六千三百個單位﹐地產買賣宗數也減了約百份之十。

(六) 由一九六八年中開始﹐地產市況復甦﹐不到一年之間﹐其蓬勃之程度是有目共睹的﹐不必多述﹐現將其主要的原因分述於后﹐與各為研究﹕

(甲)最主要的原因是本港治安的回復安定﹕本港政治安定當然受東南亞政治局面的影響﹐而東南亞的政治也受世界政治經濟趨勢的影響。由於美國太陽神十一號成功登月﹐當然會增加了世人對經濟進展心理上的安定和信心。

(乙)本港的政治安定帶來了更多旅遊事業﹐近十年來本港的旅遊增了十倍之多﹐據估計每年本港所需酒店房間為一千至一千二百個單位﹐相信旅遊業務會帶來更多的經濟繁榮。

(丙) 外商來港投資增加﹕香港是自由港﹐大多數入口貨都免稅﹐加上良好的海港﹐現代化的船務及運輸設備﹐銀行及保險業務進步﹐加以工資低廉﹐故有足夠的經濟條件吸引外資。本港已成為美國海外的重要市場﹐一九六九年本港對美國的輸出增加了百份之三十三﹐總值為五億七千多萬美元﹐美商在港的機構有超過四百個集團之多﹐而現今的趨勢﹐張會有更多美商在港設立機構﹐作為遠東投資的指揮基地。因為香港沒有金融的管制﹐所以除日本與澳洲之外﹐本港被認為是吸取游資的最好市場﹐尤其是在六八﹑六九年間﹐美國商人面臨著緊縮政策的打擊﹐不得不向外套取資金。

(丁) 政府工務投資增加﹕如公佈開投海底隧道﹐實行糧船灣淡水湖工程等﹐皆能加增商人對本港政治及經濟前途之信心。

(戊) 一少部份在六七年騷動時離港的移民﹐因不滿外國的生活方式而回港居住﹐充實了他們的戚友對香港前途的信心。

總言之﹐香港地產的投資有它自己特色的一面﹐這種特色就是比較短期性的投資計劃﹐建築商和發展者皆作出八至十二年的打算﹐倘若他們的投資在此段時期內得不到本利歸還﹐就通常不作出投資的決定。明顯地﹐這是香港政治地位特殊的關係﹐本港地權法例與英﹑美﹑加有不同之處﹐除了極少例外﹐所有土地權皆是批租之地﹐買者只是買得了租約﹐約期滿後是要歸還政府或要重新補地價而續約的。在界限街以北及新界離島的土地﹐最長的租約到了一九九七年也到期﹐到時香港會怎樣﹖國際情況會怎樣﹖我們當然未能下結論。總之﹐我們可以肯定地說﹐本港地產的投資應該是短期性的﹐當本港的政治地位未明朗化之前﹐投資者對本利歸還的時間計算會漸漸縮短﹐故投資者應該採取比較保守的態度。為了逃避通貨膨脹﹐為了得到較穩固的投資。在英﹑美﹑加的投資人士多把資金投入地產去﹐並且作出較長遠的打算﹐因為土地是基本的資源﹐而且是一種稀少的資源﹐價值比較穩定而漸漲﹔不過香港的地產﹐每次波動幅度一定會比英﹑美﹑加的波動為大而短暫﹐主要 的原因就是本港的地產投資不能脫離政治的影響力﹐而商人皆作出了速戰速決的投資態度。(一九七一年使月十三日。盧國禮)

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About Francis Loo

I'm a retired landed property professional since 2005 with 57 years working experience, 41 of which related to landed property in Valuation, Property Management, Lease Negotiation etc., in Hong Kong, Toronto and Vancouver. A Guide to Effective Property Management in Hong Kong published in 1991 and translated in 1998 for Chun San University external training courses. Have been contributing biblical articles to Truth Monthly after retirement.
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