Aspects of Land Economics in Hong Kong Prior to 1997–APPENDIX B [物業投資概論]


ASPECTS OF LAND ECONOMICS IN HONG KONG PRIOR TO 1997—APPENDIX B

華僑日報   華僑經濟 1971年5月18日

物業投資概論 

(一) 投資的定義﹕

在一個國家經濟整體而言﹐儲蓄就是投資的變相。 投資就是將支付了一切消費項目後積聚下來的資金﹐運用在各類形行業裏以求取更大的資金之積聚或生息或換取非金錢的享受﹐如購買股票或購買房產自用就是其中之例子。以某一個家庭而言﹐儲蓄就是支付了日常各消費項目和納稅後所餘下來的資金而存於銀行﹐或購入債卷以生息﹔或投資於工商葉﹔以圖股利之收益﹔或投保人壽保險﹔或投資於房地產等等。從經濟學的觀點而言﹐儲蓄並不等於節儉﹐也不是收藏﹐因為收藏起來的金錢﹐已失去其經濟作用﹐不能因被收藏起來而積聚為更大的資金﹐因此經濟學的目的在乎鼓勵消費﹐而不是鼓勵節儉。

(二) 投資的特色

任何一種投資的方式﹐都是需要把資金投下﹐暫時性的﹐存放在所投資的對象中﹐而換取按期的收入﹐或把按期收入的資金積聚為資本金。試舉個例來說﹕投資者可以把資金買一幢樓宇﹐份租予各租客﹐這便可得到按期的租金收入﹔當扣除一切業主要付的費用後﹐如地租﹐物業稅﹐修葺﹐保儉費等﹐便得到按期的純收入或名純利﹐如將一筆收入與買樓時投資的總消費作一個比較﹐便可算出投所得的利率﹐這利率是否恰當﹐就視乎物業市況﹐銀行貸利率之高低﹐投資的目的和性質﹐與及該項投資收入的安全性和該類物業增值的幅度而決定。或者﹐投資者需要一筆較大的資金﹐他便會把該幢樓宇賣出﹐套取現金﹐這就是該物業的賣價﹔付出賣價的投資者﹐當計算該樓價時﹐會把該樓宇在市面上可能租出的租金作為計算的根據﹐當然﹐每一個投資計劃的決定﹐皆含有或多或少的冒險成份。

(三) 物業市場與投資市場的關係﹕

物業市場只不過是投資市場的一部份﹐如果要明瞭物業市場的特色﹐便先要探討投資市場的功用﹐然後再研究物業市場與它的關係。投資市場最重要的功用﹐就是作為投資者的買賣交收橋樑。在任何時候﹐市場裡皆有部份的人﹐他們的收支有盈餘﹔亦有部份的人﹐他們的收支平衡出現赤字而需要兌現投資的資金。市場裡的投資集團﹐如商業銀行﹑保險公司﹑儲蓄銀行﹑互惠基金等﹐便是透過各類形的投資方式﹐迎合了各類投資者的要求而設立﹐這些集團本身有足夠的資本﹐供給各類投資者的需要。投資市場的另一功用﹐就是幫助  投資者﹐把凍結在投資事業裏的資金﹐換取現金週轉﹔股票市場上的股票買賣就是其中一個很熟悉的事例。

至於投資市場怎樣進行分配資本金呢﹖簡單地說﹐貸款者或集團﹐需要付出貸款的利息﹐他們的經濟能力與投資收入預算﹐便是能付多少利息的決定因數﹐在另一方面﹐貸款人或集團所需付的利息﹐能降低到什麼程度﹐則視他們放款的對象和投資的性質而定﹔其實﹐最主要的決定因數應是資金的供與求的多寡而定﹐倘若是某一類形的資金求過於供的話﹐利率當然會提高﹔相反地﹐當某一類形的資金供過於求的時候﹐利率便降低。如資金利率低﹐貸款需求便會受到鼓勵﹐不過資金的供應﹐會因利率低而減少﹐漸漸地﹐資金的供與求會產生平衡的現象﹐不過﹐這只是理論上的平衡而已﹐因為社會的經濟情況﹐時刻在變動著的﹐供與求的平衡只可出現短暫的一剎那。總括來說﹐利息是放款者的報酬﹐也是貸款者投資時的支出﹐利率之或高或低﹐當然會受整個經濟的情況及政治與經濟政策的影晌而隨著升降的。

物業市場的投資既然只是投資市場所投資得一部份﹐故此在投資市場裡所產生的任波動﹐其漪漣必定飄浮到物業投資的市場去。譬如﹐政府財政政策是緊縮時﹐投資市場銀根被抽緊﹐物業投資市場亦受其害。據一般現象顯示﹐物業市場的波動往往會比投資市場的波動遲來半年至九個月之間﹐這種現象的成因﹐可能因為物業投資在法律上問題比較多﹐轉讓的手續比較繁複﹐投資時間比較長期性﹐或因租約定期性的理由﹐投資者不得立刻換取資金﹐作出新的投資計劃。

(四) 財務預算﹕

一位物業資者在未作出投資決定之前﹐應該作出投資財務之預算案﹐如果把投資總收入的預算數字﹐減去投資的總支出數字後﹐尚餘有合理的純利潤﹐便通常會作出投資的決定。投資的人﹐皆有其個別的投資理由﹐因此﹐其投資計算的標準亦會因目的和性質的不同而異。現將財務預算時常會遇著的幾個問題﹐加以分析﹕

(一) 投資計劃所需資金﹕包括–

(甲) 地價或租金的支出﹐包括律師﹐印花費﹐地契或租約轉讓費。專葉服務費等。

(乙) 土地上法律問題的處理﹐例如﹕補償搬遷﹐與鄰居業主解決地界上的糾紛﹐關閉地內的公共通路﹐另建新路等。

(丙) 地盤的處理﹕例如保留樹木﹐消除草叢﹐建築籬笆以防止不合法的僭建與地權的 侵犯及舊樓的拆卸等。

(戊) 上蓋建築費﹐則師費及工料測計師費等。

(己) 建築期間資金運用之利息計算﹕

建築費﹐則師費等﹐大部份由所貸得的款項支付﹐當然要付出利息。自開工以至建築完峻有收益時止﹐這段時期所付的利息認撥入發展所需的資金內計算。通常   貸款都是短期性的﹐當每一階段之工程完成後﹐可再續貸款﹐所以通常投資者可把建築所需時間之一半作為利息的計算標準。

(庚) 發展商的利潤﹕

此項支出的多寡視乎 投資者的冒險成份﹐性質及其所需的時間而定﹐也因工程而       異﹐所以沒有一定的計算方法﹐不過﹐通常的發展商人﹐大約會預算工程的總值       之百份之二十至百份之二十五左右為合理的利潤。倘發展商與建築商同是一人﹐則不需要把發展商的利潤計算在內﹐故該物業可以比較有競爭性﹐售價也可隨著相當幅度的降低。

(辛) 租售費用﹕

此項消費包括印刷樓單﹐廣告﹐租售代理﹐轉契的律師費及印花稅等等。

(二)週年所需資金包括—

(甲) 貸款利息﹕既然投資的資金大部份是向銀行貸款得來﹐當然﹐利息的負擔要比投資所得的利息為低﹐否則便沒有利潤可言。一般而言﹐貸款利率皆在貸款時訂      定﹐但有時﹐利率也可能是變動性﹐如依據市場利率提升而同時增升﹐故投資者        必須加以注意。

(乙) 債務清還﹕除了短祈性的債務之外﹐還有較長期性的債務要清還﹐例如﹕向政府  買工業用地﹐通常第一年只付地價之百份之十及首期﹐餘額可分期付款﹐最多可 分十九年支付均等金額﹐以百份之五利息計算。每年的付款包括付息額及償本 額﹐首年的年賦金額﹐付息較高﹐償本額較低﹔其後付息額按年遞減﹐而償本額 則按年遞增。以上的年賦償還稱為[全均等分償]。此外﹐還有其他的償還方法﹐如每期支付之均等金額﹐僅為清償全部本金之用﹐最後再付利息﹐則名曰 [本金 均等分償]﹔有時本金之全部﹐雖規定一次償還﹐然債務人仍得間接應用年賦償還 法﹐每期提出一定金額運用於極穩健之投資﹐以積成與本金相等之金額﹐是曰 [償本基金]。但是﹐一般投資者﹐習慣上沒有為著償本金而投資﹐因為他們的資金﹐通常可運用於更有利的投資裏。總言之﹐投資者作財務預算之時﹐必需要付出的利息之多寡計算清楚﹐作出預先的安排。

(丙)     雜費支出﹕ 此項消費包括屋宇保養及修葺﹐保險金差餉﹐地稅﹐物業稅等。本港條例﹐納差餉是住客的責任﹐但是政府乃可向業主徵收﹐目下一般的中下價樓宇﹐組金通常包括了差餉在內﹐由業主代繳納。地稅及物業稅的繳納則是業主的責任﹐但是互相同意之下﹐繳納地稅的責任可由業主轉嫁給住客。倘若住客代繳了物業稅的話﹐可從租金裏扣除。據本港條例就算業主和住客有合約在先﹐訂明物業稅由住客繳納﹐但此為不可履行的合約﹐當然沒有法律的作用。

(丁)     物業管理費﹕ 投資者可把物業交由地產專業人士﹐或地產代理商代行管理。此乃明智之舉﹐因為需付出較微的費用﹐便得到專業的服務﹐免除一切繁瑣的管業問題。管業服務的收費﹐一般而言﹐約為全年總租金(差餉除外)之百份之五左右。倘若物業是由投資者自行管理﹐必需預算出一項管業之費用﹐例如﹐按期收租﹐租賃空置的樓宇﹐修葺監工等皆要時間與金錢。

(三)投資報酬的計算﹕

資本金的歸還通常有左列幾種方法﹕ 發展保留業權﹐把物業照市價租出﹐減除一切雜費後﹐便為租值純利金﹔或先收取一筆地價(即頂手費)而租出﹐收取比市價低的祖值純利金﹐或租出之後﹐不交吉轉賣業權﹔或留為自用。此時﹐資金報酬的計算方法﹐則把投資者視為租客﹐假切租用同一類形的樓宇時所需付的租金作為可得的報酬﹐因為倘若不把該物業留為自用﹐該物業便得依市價租出﹐或賣出的。

(四) 報酬現值與物業現值的歸係﹕

投資者對他所投資的物業都預先加定了報酬的利率﹔正因為每一位投資者的投資聖質和目的不同。將報酬利率與該物業可能收到的租值純利金作比較時﹐便可算出該物業  的現值金額。舉個例說﹕如果投資者希望 收回報酬的利率是百份之五﹐而該物業每年的租值純利租金為一千元﹐那麼這物業便可以二萬元為售價﹐換言之﹐投資者可把物業賣出二萬元現金﹐或保留業權﹐按期收取一千元的租值純利金﹐現把計算方法列於下﹕

.                  _   100__

.                       現值         =     報酬純利   X    租值純利金

.                      _100___

.                      $20﹐000 =      5    X    $1000

從此例看來﹐如果報酬利率降低﹐該物業的售價便會提高﹐相反地﹐如果報酬利率提高﹐其價便會降低。至於什麼報酬利率才算是合理的投資報酬﹐便要由投資的性質﹐個人的經驗及要求與政治經濟的情況而作決定﹐這只是見仁見智而已。

簡言之﹐我們可把物業投資資大約分為公﹑商及住宅樓宇而討論。現將本港現時的一般投資的報酬利率列於下﹕

物業類形                         報酬利率

花園洋樓﹐單層或雙層    9%-10%

住宅樓宇

上價                                  9%-10%

中價                                         10%

下價                                 11%-12%

市中心區商業鋪位

上價                                  8%-9%

中價                                 9%-10%

下價                                        10%

工業大廈

上價                                10%-11%

中價                                 11%-12%

下價                                 12%-13%

(五) 物業投資與香港條例﹕

地產投資受法例的影響極大﹐所以一位慎重的投資者必定要對當地法例有所認        識﹐如果自己不大清楚的時候﹐必需向專業人士請教﹐卻不應一知半解的去砰運        氣﹐否則﹐投資的風險便會增加﹐結果也事倍功半﹐得不到最高的利潤。現將與        物業投資有密切關係的條例列舉一﹑二與各位研究﹕

(一 )  地方稅務條例(Inland Revenue Ordinance)物業稅是根據此條例而徵收的。          至目前為止﹐位於新界的或業主自居的物業不需繳納此稅。通常計算的方法是以百份之八十之差餉估價額乘以百份之十五。如果該物業為戰前舊樓﹐受         到業主與住客條例(Landlord And Tenant Ordinance)管制者﹐ 其物業稅則 以半數計算。倘業主將物業商業用途時﹐物業稅可以於繳納溢利稅時扣除。

(二) 印花條例(Stamp Ordinance):此條例依據英國印花稅條例而訂立。某些文件的     印花稅是確定的﹐例如收據印花為一角五分﹐契約的印花稅為廿完﹐至於其他如買賣物業﹐遺產承辦等﹐則視物業總現值而定﹐其範圍由0.2%至3% 。

(三) 建築條例(Building Ordinance)此例管制一切樓宇的興建﹐屋宇高度﹐上蓋的 百份率﹐空地﹐私有街道的闊度及結構標準等。在新界的鄉村式屋宇﹐則不在此 例。

鄉村式屋的定義是指面積不超過七百方呎﹐高度不超過廿五呎不用鋼筋混凝土建築的樓宇﹐或用鋼筋混凝土建作時﹐其屋高度則不得超過十五呎。若依據新界鄉議局製定的標準圖則而建﹐其面積可增至一千方呎。此外﹐除受此條例限制外﹐官契中的條例﹐對物業發展也有管制﹐投資者應特別留意。

(四) 一九七零年住宅樓宇加租管制條例, Rent Increase (Domestic Premises) Control Ordinance 1970,大概而言﹐ 此條例適用於戰後興建之私有住宅樓宇﹐且不論連同俬傢  出租與否均受本條例之管制。凡受本條例保障之住宅樓宇﹐其祖住權將獲得保障至一九七二年五月卅一日為止﹐或依舉本條例加租一次後﹐再保障兩年。此條例不適用於以下的樓宇﹕(甲) 非住宅樓宇﹐(乙) 訂有三年或以上租約之住宅樓宇﹐ (丙) 仍受一九五二年租務(延長租期)條例所保障之住宅樓宇(即曾交鞋金﹐建築費等﹐而該三年保障期限尚未到期者)。 (丁) 凡在一九七零年一月卅日後方發入伙紙之樓  宇。(戊) 在一九七零年六月五日後方行簽訂新租約之樓宇。(己) 住宅及樓宇﹐其差餉估價額為一萬五千元以上者。總之﹐此條例將不影嚮新的投資者﹐只要投資者在購買現有物業以收租為投資對象時﹐能夠查清該物業是否受本條例保障範圍內便可。

(五) 業主與住客條例﹐ Landlord And tenant Ordinance,此條例保障戰前所建之舊樓廈目的保障租住權及管制租金。倘業主要拆舊樓建新廈﹐便需要保償住客。以上所述與物業投資關係比較密切條例﹐投資者當作出投資決定之前﹐必須加以研 究﹐其他與物業投資或發展有關的條例﹐不能在短短篇幅說明詳盡﹐例如收地﹐地權註冊﹐城市設計﹐多層大廈業主法團等條例皆是。從事物業投資﹑買賣﹑或發展﹐事實上是從事權的投資買賣。  * 及法律上的問題相當繁多﹐作為一個慎重的投資者﹐應當小心從事﹐才可得到理想的利益。(盧氏係英皇家特許測量師學會會員﹐英皇特許拍賣人塈地產代理人﹐英則師塈測量師學會會員)

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About Francis Loo

I'm a retired landed property professional since 2005 with 57 years working experience, 41 of which related to landed property in Valuation, Property Management, Lease Negotiation etc., in Hong Kong, Toronto and Vancouver. A Guide to Effective Property Management in Hong Kong published in 1991 and translated in 1998 for Chun San University external training courses. Have been contributing biblical articles to Truth Monthly after retirement.
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