Category Archives: Academic–Landed Property

Aspects of Land Economic

房屋管理–Property Management

房屋管理講習班   講師:盧國禮   地點:深圳   日期:1991年4月 *********************************************************   主題:房屋管理     剛要   (1) 房屋管理的定義 (2) 房屋管理的用意 (3) 房屋管理的目的 (4) 管理代理人的品德與操守 (5) 房屋管理的權力來源 (6) 房屋管理的範圍   (a) 日常事務管理 (b) 房屋保養及維修 (c) 財務管理 (d) 人力資源管理及社區活動   *************************************************       … Continue reading

Posted in Academic--Landed Property, 生活的藝術 [The Art of Living] | Tagged | Leave a comment

Aspects of Land Economics in Hong Kong–Prior to 1997–Appendix G

Image | Posted on by | Tagged | Leave a comment

Aspects of Land Economics in Hong Kong–Prior to 1997–Appendix F

Posted in Academic--Landed Property | Tagged | Leave a comment

Aspects of Land Economics in Hong Kong –Prior to 1997–Appendix E

Posted in Academic--Landed Property | Tagged | Leave a comment

Aspects of Land Economics–Prior to 1997 Appendix D

  Asian Architect & Builders, June 1972 Land Auctions:K.I.L. No. 9172– Opposite the Peninsula Hotel at Tsimshatsui,        K.I.L. No. 8255– Central District, near the Star Ferry pier, and I.L No. 8286– At junction of Harcourt Road and … Continue reading

Posted in Academic--Landed Property | Tagged , | Leave a comment

Aspects of Land Economics Prior to 1997–Appendix C

a____________

Image | Posted on by | Tagged | Leave a comment

Aspects of Land Economics in Hong Kong Prior to 1997–APPENDIX B

ASPECTS OF LAND ECONOMICS IN HONG KONG PRIOR TO 1997—APPENDIX B 華僑日報   華僑經濟 1971年5月18日 物業投資概論   (一) 投資的定義﹕ 在一個國家經濟整體而言﹐儲蓄就是投資的變相。 投資就是將支付了一切消費項目後積聚下來的資金﹐運用在各類形行業裏以求取更大的資金之積聚或生息或換取非金錢的享受﹐如購買股票或購買房產自用就是其中之例子。以某一個家庭而言﹐儲蓄就是支付了日常各消費項目和納稅後所餘下來的資金而存於銀行﹐或購入債卷以生息﹔或投資於工商葉﹔以圖股利之收益﹔或投保人壽保險﹔或投資於房地產等等。從經濟學的觀點而言﹐儲蓄並不等於節儉﹐也不是收藏﹐因為收藏起來的金錢﹐已失去其經濟作用﹐不能因被收藏起來而積聚為更大的資金﹐因此經濟學的目的在乎鼓勵消費﹐而不是鼓勵節儉。 (二) 投資的特色 任何一種投資的方式﹐都是需要把資金投下﹐暫時性的﹐存放在所投資的對象中﹐而換取按期的收入﹐或把按期收入的資金積聚為資本金。試舉個例來說﹕投資者可以把資金買一幢樓宇﹐份租予各租客﹐這便可得到按期的租金收入﹔當扣除一切業主要付的費用後﹐如地租﹐物業稅﹐修葺﹐保儉費等﹐便得到按期的純收入或名純利﹐如將一筆收入與買樓時投資的總消費作一個比較﹐便可算出投所得的利率﹐這利率是否恰當﹐就視乎物業市況﹐銀行貸利率之高低﹐投資的目的和性質﹐與及該項投資收入的安全性和該類物業增值的幅度而決定。或者﹐投資者需要一筆較大的資金﹐他便會把該幢樓宇賣出﹐套取現金﹐這就是該物業的賣價﹔付出賣價的投資者﹐當計算該樓價時﹐會把該樓宇在市面上可能租出的租金作為計算的根據﹐當然﹐每一個投資計劃的決定﹐皆含有或多或少的冒險成份。 (三) 物業市場與投資市場的關係﹕ 物業市場只不過是投資市場的一部份﹐如果要明瞭物業市場的特色﹐便先要探討投資市場的功用﹐然後再研究物業市場與它的關係。投資市場最重要的功用﹐就是作為投資者的買賣交收橋樑。在任何時候﹐市場裡皆有部份的人﹐他們的收支有盈餘﹔亦有部份的人﹐他們的收支平衡出現赤字而需要兌現投資的資金。市場裡的投資集團﹐如商業銀行﹑保險公司﹑儲蓄銀行﹑互惠基金等﹐便是透過各類形的投資方式﹐迎合了各類投資者的要求而設立﹐這些集團本身有足夠的資本﹐供給各類投資者的需要。投資市場的另一功用﹐就是幫助  投資者﹐把凍結在投資事業裏的資金﹐換取現金週轉﹔股票市場上的股票買賣就是其中一個很熟悉的事例。 至於投資市場怎樣進行分配資本金呢﹖簡單地說﹐貸款者或集團﹐需要付出貸款的利息﹐他們的經濟能力與投資收入預算﹐便是能付多少利息的決定因數﹐在另一方面﹐貸款人或集團所需付的利息﹐能降低到什麼程度﹐則視他們放款的對象和投資的性質而定﹔其實﹐最主要的決定因數應是資金的供與求的多寡而定﹐倘若是某一類形的資金求過於供的話﹐利率當然會提高﹔相反地﹐當某一類形的資金供過於求的時候﹐利率便降低。如資金利率低﹐貸款需求便會受到鼓勵﹐不過資金的供應﹐會因利率低而減少﹐漸漸地﹐資金的供與求會產生平衡的現象﹐不過﹐這只是理論上的平衡而已﹐因為社會的經濟情況﹐時刻在變動著的﹐供與求的平衡只可出現短暫的一剎那。總括來說﹐利息是放款者的報酬﹐也是貸款者投資時的支出﹐利率之或高或低﹐當然會受整個經濟的情況及政治與經濟政策的影晌而隨著升降的。 物業市場的投資既然只是投資市場所投資得一部份﹐故此在投資市場裡所產生的任波動﹐其漪漣必定飄浮到物業投資的市場去。譬如﹐政府財政政策是緊縮時﹐投資市場銀根被抽緊﹐物業投資市場亦受其害。據一般現象顯示﹐物業市場的波動往往會比投資市場的波動遲來半年至九個月之間﹐這種現象的成因﹐可能因為物業投資在法律上問題比較多﹐轉讓的手續比較繁複﹐投資時間比較長期性﹐或因租約定期性的理由﹐投資者不得立刻換取資金﹐作出新的投資計劃。 (四) 財務預算﹕ 一位物業資者在未作出投資決定之前﹐應該作出投資財務之預算案﹐如果把投資總收入的預算數字﹐減去投資的總支出數字後﹐尚餘有合理的純利潤﹐便通常會作出投資的決定。投資的人﹐皆有其個別的投資理由﹐因此﹐其投資計算的標準亦會因目的和性質的不同而異。現將財務預算時常會遇著的幾個問題﹐加以分析﹕ (一) 投資計劃所需資金﹕包括– (甲) 地價或租金的支出﹐包括律師﹐印花費﹐地契或租約轉讓費。專葉服務費等。 (乙) 土地上法律問題的處理﹐例如﹕補償搬遷﹐與鄰居業主解決地界上的糾紛﹐關閉地內的公共通路﹐另建新路等。 (丙) 地盤的處理﹕例如保留樹木﹐消除草叢﹐建築籬笆以防止不合法的僭建與地權的 侵犯及舊樓的拆卸等。 (戊) … Continue reading

Posted in Academic--Landed Property | Tagged | Leave a comment